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法規內容

法規名稱: 宜蘭縣實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 89 年 02 月 03 日
修正日期: 民國 103 年 09 月 16 日
發文字號: 府地用字第1030150339號 函
法規體系: 地政
圖表附件:
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一、本作業規定依據地價調查估計規則(以下簡稱本規則)第二十四條第一項第一款規定訂
    定之。
二、本府地政處及地政事務所辦理公告土地現值(公告地價)地價調查估計作業應依據本作
    業規定辦理。

三、地價調查估計作業程序如下:
(一)蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
(二)調查買賣或收益實例。
(三)調查影響區段地價因素之資料。
(四)製作實例地價分布圖。
(五)劃分或修正地價區段。
(六)填具地價區段勘查表。
(七)繪製地價區段圖。
(八)估計區段地價並填具區段地價估價報告表。
(九)召開公告土地現值(公告地價)作業說明會。
(十)擬定公告土地現值(公告地價)向縣長及地價及標準地價評議委員會簡報。
(十一)編造土地現值(地價)評議表。
(十二)召開地價及標準地價評議委員會評議及做成紀錄。
(十三)計算宗地單位地價。
(十四)編造土地現值表(公告地價表)。
(十五)公告土地現值表(公告地價表)。

四、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料:
(一)所稱基本圖籍及資料,包括下列事項:
1.不動產相關資料、都市計畫地籍套繪圖、非都市土地使用分區圖、街道圖、都市計畫圖說
  、禁限建範圍圖、正射影像圖、      河川管制範圍圖等限制發展區圖(圖檔)。
2.地籍圖(圖檔)。
3.上期地價分布圖及地價區段略圖(圖檔)。
4.其他有關圖籍(圖檔)及資料。
(二)得視作業需要以電腦產製前項圖籍。

五、調查地價實例應依下列規定辦理:
(一)地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
(二)蒐集地價實例資料,其作業程序如下:
1.地政事務所應調查最近一年土地買賣、交換、標售、拍賣、讓售、典押、租賃、公證等資
  料,其資料來源如下:
  (1)一般買賣價格(含交換、設定典權):得採用不動產買賣成交案件申報登錄之實際資
     訊,或向當事人、四鄰、不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、金融機構、公有
     土地管理機關、司法機關、公營事業管理機構或有關機關等土地交易從業人員調查蒐
     集。
  (2)法院拍賣、租賃之公證登記價格:向臺灣宜蘭地方法院民事執行處或公證處等蒐集。
  (3)不動產抵押價格:向銀行、信用合作社、農會等金融機構蒐集。
  (4)房地租賃實際租額、押租或保證金等資料:得採用不動產租賃案件申報登錄之實際資
     訊,或向當事人、四鄰、不動產經紀人員等調查蒐集。
2.調查所得之買賣或收益實例如有本規則第七條情形之一,致價格明顯偏高或偏低者應先作
  適當之修正,並就第八條規定事項查證確認後,進行買賣或收益實例調整,並記載於買賣
  或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採
  用。
3.地價人員應經常注意不動產(含預售屋)成交案件申報登錄之實際資訊、新聞媒體刊載之
  房地出售、出租、頂讓及預售房屋之分類廣告,並視需要調查其實際價格,與鄰近土地之
  一般地價動態。
(三)編造、審核、整理買賣或收益實例調查估價表,其作業程序如下:
1.編造:
  (1)調查所得地價資料,應隨時填載於買賣或收益實例調查估價表,並註明調查日期及加
     蓋職章。
  (2)買賣或收益實例調查估價表格式及填寫說明詳內政部訂頒本規則相關附件填表說明。
2.審核:
  (1)買賣或收益實例調查估價表應每年彙整一次,依分層負責表規定審核,並按季製作地
     價動態分析表,於每年二月、五月、八月、十一月十日前送本府地政處。
  (2)審核人員在審核時,除應注意買賣或收益實例調查估價表內應行填載之各欄有無遺漏
     外,並應就其資料之正確性詳予審核;如對其資料有懷疑時,應即另行派員複查,經
     複查後認為原調查正確,則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章並註明複查日期,
     否則應重製調查估價表連同原調查估價表一併送核。
3.整理:審核確定之買賣或收益實例調查估價表,應以鄉、鎮、市為單位,按調查先後順序
  ,將買賣實例、收益實例分開,分別自第一號起逐年編流水號,以供估計區段地價之用。

六、調查影響區段地價因素之資料,依下列規定辦理:
(一)應調查之資料:
    指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境汙染、
    工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素等項。
(二)調查之方法:
1.應調查之資料,由地價人員實地調查或勘查,其中土地使用管制資料,都市土地向本府或
  鄉(鎮、市)公所建設 (工務)單位查詢;非都市土地則查閱土地使用編定圖及土地登記資料
  ;另土地改良資料(分為建築基地改良、農地改良、其他改良等),應向本府或鄉(鎮、市)
  公所建設(工務)、農業單位查詢。
2.調查所得之影響區段地價因素資料,應填載於地價區段勘查表。

七、製作買賣或收益實例地價分布圖,依下列規定辦理:
(一)以鄉(鎮、市)為單位,電腦產製地價分布圖,並標明地段別、主要街道及重要公共設
    施位置與名稱。
(二)買賣(收益)實例地價之註記方法如下:
1.實例之土地正常單價得參照行政院主計處所發布之各年月為基期之台灣地區消費者物價總
  指數調整至估價基準日(每年之九月一日)之地價。
2.由作業單位視分布圖及地價區段範圍大小,於分布圖上相關或適當位置加上方形戳記,並
  將實例之編號及單價填載於戳記內。例如:

編號

單價

 

 

 

 

 

 

       

 

 

 

 

八、劃分地價區段,其方法、原則及應注意事項如下:
(一)區段劃分之方法:
1.區段劃分時,承辦員應攜帶地籍、地價區段與地價分布套繪圖及地價區段勘查表實地勘查
  ,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特
  殊設施、環境汙染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價
  因素,於地籍、地價區段與地價分布套繪圖上,將地價相近、地段相連、情況相同或相近
  之土地劃為同一區段。
2.非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有明顯差異時,應就該建築使用之
  土地單獨劃分地價區段。
3.非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規定應整體開發而未開發之
  零星已建築用地,在同一區段範圍內,得將地價相近且使用情況相同而地段不相連之零星
  建築用地,視為一個地價區段另編區段號。
(二)區段劃分之原則:地價區段按其所屬位置、繁榮程度及地價高低情形,分別依下列規定
    處理:
1.繁榮街道路線價區段:指具有顯著商業活動之繁榮地區,依當地發展及地價高低情形劃設
  之地價區段。其劃分原則如下:
(1)地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
(2)繁榮街道路線價區段,原則上以道路交叉中心線為起訖,但繁榮程度有顯著不同時,可劃
   分為兩個以上之區段。
(3)繁榮街道路線價區段之劃設、變更及廢止,由各地政事務所依分層負責表規定,視該區段
   繁榮程度之實際情況擬定,經本府地政處複勘後決定。
(4)繁榮街道路線價區段,如其中一部分繁榮程度有明顯變動者,應衡酌實際情況,調整原劃
   分之區段。
2.一般路線價區段:指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道路之土地,其地價顯著較高者,
  於適當範圍劃設之地價區段。其適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般宗地之深
  度予以斟酌劃設,原則上以臨道路第一筆土地為準,但該筆土地深度過深或過淺時,可將該
  筆土地劃屬兩個地價區段,或再增加適當深度之後面ㄧ筆。都市計畫內以道路兩側各二十公
  尺為原則,但農業區、保護區及都市計畫外以道路兩側各四十公尺為原則;但情況特殊者,
  應衡酌實際情況調整。
3.一般區段:除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之一般地區,依劃分地價區段原
  則所劃設之地價區段。
4.公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保留地均屬相同區段地價之
  地價區段時,得併入毗鄰之非公共設施保留地劃為同一地價區段。
5.帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,應視二側非保留地地價區段之不同,分段劃分地
  價區段。
6.地價區段界線,應以地形地貌等自然界線 、道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使
  用管制之界線或適當之地籍線為準。
(三)區段劃分應注意事項:
1.都市土地之使用分區及非都市土地使用地類別,為影響地價之主要因素,在劃分區段前,
  應先確定是項資料有無變動,以合理劃分區段界線。
2.區段劃分時,承辦員務必至實地勘查其實際情況,特殊者拍照存證。
3.都市計畫內公共設施保留地,應按毗鄰各非保留地之區段線比例加權平均計算,並參照平
  均地權條例施 行細則第六十三條、宜蘭縣都市計畫公共設施保留地地價查估範例、宜蘭縣
  都市計畫特殊公共設施保留地地價查估作業規定辦理。
4.在同一區段範圍內,另編地價區段號者,其編列方式應依下列規定辦理:
(1)都市計畫內之農業區、保護區之建地目土地、非都市土地甲、乙、丙種建築用地列為(-1)
   區段。
(2)非都市土地內丁種建築用地,列為(-2)區段。
(3)都市計畫內之農業區、保護區之「祠」地目土地、非都市土地內特定目的事業用地、遊憩
   用地列為(-3)區段,屬輸配電鐵塔、三角點、私人墓園、未使用地、垃圾場、測量標、界
   指標、軍事堡壘、自來水塔、基地台等點狀或鄰避設施等併入本區段。
(4)倘屬塊狀大面積區域或地價明顯不同者,則必須單獨劃分區段,另編區段號估價。
(5)各用地於(-1)、(-2)、(-3)區段外,另編區段支號者,應報請本府地政處備案。
5.依「宜蘭縣土地開發案件地價調整作業要點」第五點規定取得列管資料時,應即填載於列管
  紀錄簿內,並參酌土地使用管制、土地改良及土地利用現況情形,檢討改劃地價區段;至區
  段地價之估計,以其價值介於生地與熟地之間,應視開發土地之改良情形及利用現況修正估
  計。

九、填具地價區段勘查表:
(一)實地勘查地價區段後,應填具地價區段勘查表,其用表格式及填寫說明詳內政部訂頒本
    規則相關附件填表說明。
(二)課長以上人員於審核地價區段時,對於地價區段範圍調整之地區,應前往實地複查。

十、繪製地價區段圖,依下列規定辦理:地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,地
    政事務所應繪製地價區段圖,並視需要以電腦產製,其作業方法如下:
(一)用圖:
1.地價區段圖:除應以紅線標示地價區段界線,並應註明區段號、主要街道及重要公共設施
  位置與名稱,每年依實際地價區段異動情形繪製後存檔並備援,再視需要由電腦產製。
2.地價區段略圖:地政事務所應依上述地價區段圖自行斟酌實際需求繪製適當比例尺之地價
  區段略圖二份,供評議時說明使用,評議後如有修訂地價區段圖者,應隨時修正之。
(二)繪製方法:
1.地價區段界線:以紅色實線表示。
2.區段號:以鄉(鎮、市)為單位,繁榮街道路線價區段  以紅色雙圈「⊚」表示,一般路
  線價區段及一般區段以紅色單圈「○」表示。
3.區段地價:區段略圖每一區段之上期地價,以藍色表示,當期所擬訂之地價,以紅色表示
  ,經評定之地價,以黑色表示,其數字以阿拉伯數字表示,依序分上、中、下排列。
4.區段略圖之校對與用印:區段略圖產製完竣,應於校對無誤後,於該圖背面由地政事務所
  承辦員、課長及主任核章並註明公告年期,送由本府地政處主辦人員,主辦科長及處長核
  章,並加蓋本府印信。
5.區段略圖摺法:以長三十公分、寬二十公分為準,並於摺妥後之正面加蓋有邊之戳記,其
  格式詳附件一。

十一、估計區段地價應依下列規定辦理:
(一)有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段估計:
1.以調整至估價基準日之實例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價。
2.以上所稱之中位數,指土地正常單價調整至估價基準日之單價,由高而低依序排列。其項
  數為奇數時,取其中項價格為中位數;其項數為偶數時,取中間二項價格之平均數為中位
  數;實例為一個時,以該實例之土地正常單價為中位數。
(二)無買賣實例及收益實例區段之區段地價估計:
1.地政事務所應依據內政部最新頒布之影響地價區域因素評價基準表製作轄內各區影響地價
  區域因素分析明細表。
2.無買賣實例及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或使用地類別
  相同,且依前項估計出區段地價之區段,作為基準地價區段,按影響地價區域因素評價基
  準表及影響地價區域因素評價基準明細表,考量價格因素之相近程度,修正估計目標地價
  區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者, 得以鄰近使用
  性質類似或其他地價區段之區段地價修正之,並按區段填具區段地價估價報告表。
(三)都市計畫公共設施保留地地價之估計,應切實依據平均地權條例施行細則第六十三條規
    定辦理。
(四)區段地價,應以每平方公尺為計價單位,其地價尾數依下列規定計算:
1.區段地價每平方公尺單價在新臺幣一百元以下者,計算至個位數,未達個位數四捨五入。
2.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣一百元至一千元者,計算至十位數,未達十位數四捨五
  入。
3.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者,計算至百位數,未達百位數四捨五
  入。
4.區段地價每平方公尺單價逾新台幣十萬元者,計算至千位數,未達千位數四捨五入。
5.公共設施保留地地價區段,其區段地價之尾數,計算至個位數,未達個位數四捨五入。
(五)區段地價估價報告表格式及填寫說明詳內政部訂頒本規則相關附件及填表說明。
(六)估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡,其作業及協調方式如下:
1.同行政區內各區段間或各地段間之平衡,由地區承辦員及課長協調處理。
2.同一地政事務所轄區內各區間之平衡,應由該所課長及主任負責處理。
3.不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之平衡,由本府地政處負責協調處理。

十二、召開公告土地現值(公告地價)調整作業說明會,應依下列規定辦理:
(一)由地政事務所就轄內各鄉、鎮、市舉辦說明會。
(二)說明會召開時間、地點,由本府地政處統一公告週知並刊登(上網)新聞廣為宣傳。地
    政事務所應函知縣議員、鄉、鎮、市代表會及村里長辦公處。歡迎土地所有權人及權利
    關係人踴躍參加。
(三)地政事務所應於說明會上說明地價調查、區段劃分、地價估計情形及最近一期地價動態
    情況,供民眾了解,並受理民眾意見。
(四)民眾或相關團體機關所提供之意見,應作成書面記錄,供地價評議委員會評議時參考。

十三、本府地政處應擬定公告土地現值(公告地價)向縣長、地價及標準地價評議委員會簡
      報,簡報事項如下:
(一)地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖、表。
(二)最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析。
(三)公共建設及其鄰近土地地價調整情形。
(四)說明會民眾反應意見及研處情形。
(五)毗鄰縣、市及各鄉、鎮、市間地價衡平情形。

十四、編造土地現值(地價)評議表,應依下列規定辦理:
(一)劃分地價區段並估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結果編造土地現值(地價)
    評議表,並詳加校對,以鄉、鎮、市為單位裝訂成冊,依格式核章。
(二)土地現值(地價)評議表格式詳附件二。

十五、召開地價評議委員會評議及做成紀錄,應依下列規定辦理:
(一)地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五條或第四十六條規定送
    本府提交地價及標準地價評議委員會評議。
(二)地價評議委員會評議時,本府地政處應準備之資料如下:
1.會議提案表。
2.土地現值(地價)評議表。
3.地價區段略圖。
4.○○年公告土地現值(地價)調整情形與○○年公告土地現值(地價)比較表。
(三)地價評議結束後,本府應做成紀錄,並於土地現值(地價)評議表及地價區段略圖封面加
    蓋印信併敘明「地價及標準地價評議委員會○○年第○次會議評定」字樣。
(四)評議結果經簽奉縣長核可後,本府應將核定之地價區段略圖及土地現值(地價)評議表各
    一份函送地政事務所,一份存檔。

十六、計算宗地單位地價,應依下列規定辦理:
(一)評議結果應由地政事務所依內政部函頒「土地登記複丈地價地用電腦作業規範」將區段
    地價輸入電腦,並列印區段地價資料,據以計算宗地單位地價,必要時得列印宗地地價
    計算清冊。
(二)宗地單位地價以每平方公尺新台幣元表示,計算至個位數,未達個位數四捨五入。其計
    算方法如下:
1.繁榮街道路線價區段之土地,應依本府函頒「宜蘭縣繁榮街道路線價區段宗地單位地價計
  算原則」之規定計算。
2.其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
3.跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和,除以
  宗地面積作為宗地單位地價。

十七、編造土地現值表(公告地價表),應依下列規定辦理:
(一)地政事務所計算宗地單位地價後,應依內政部函頒「土地登記複丈地價地用電腦作業規
    範」規定之格式列印土地現值表,經承辦員詳細校對無誤後,依所需份數印製,並按鄉
    、鎮、市分別裝訂成冊,送由本府加蓋印信,作為公告閱覽之用。
(二)辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表,用表格式及編造說明參照土地現值表格
    式及編造說明辦理,惟表內「公告土地現值表」及「公告現值」等字應修正為「公告地
    價表」及「公告地價」。

十八、公告土地現值表(公告地價表):本府地政處應依平均地權條例第十四條及第四十六
      條規定,公告土地現值表(公告地價表)週知。
十九、依本作業規定編造之各種圖、表,應由地政事務所妥慎保管,如由承辦員保管,於離
      職時列入移交。